En tiempos donde los alquileres son altos, los créditos hipotecarios inalcanzables y las tasas de interés bajas, muchos sienten un resguardo adquiriendo en cuotas bajas, a veces fijas y otras variables, "lotes" de terreno o "unidades funcionales" que se comercializan a través de un Fideicomiso.
En este sentido y dada la cantidad de "ofertas" que se realizan a través de distintos medios de comunicación, ya sea en papel o en forma digital –en todo el territorio nacional-, conviene dejar aclarado, para aquellos legos en el ámbito jurídico, ciertos aspectos relativos al instituto del Fideicomiso a fin de no tener desagradables sorpresas ex-post.-
En primer lugar, cabe señalar que el Fideicomiso se encuentra regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1666 a 1689) y por los artículos no derogados de la Ley 24.441.
Del mismo participan por lo menos dos partes o sujetos: el fiduciante, que es quien transfiere los bienes para un determinado propósito, y el fiduciario, que es quien los administra de acuerdo con los fines especificados en dicho contrato. En tanto, los beneficiarios podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al fideicomiso, es decir, los fiduciantes. Cuando hablamos de bienes también se incluye el dinero, por lo que todos aquellos que aportan dinero también son fiduciantes (sea que se los llame “clase A o B” o “adherentes” como se utilizan en la generalidad de los casos).-
Uno de los aspectos esenciales en este tipo de operatorias es la elección del fiduciario, que debe ser una persona de reconocida solvencia moral y económica (lo que en muchos casos no se cumple y se cae en manos de bandidos de guantes blancos que, en ocasiones, son “profesionales” y utilizando ello logran un nivel de convicción alto en el consumidor.
Es importante remarcar que existe toda una red contractual que debe funcionar, incluso, antes de la firma del fideicomiso propiamente dicho (como, por ejemplo, lo necesario para las habilitaciones de las obras, los servicios profesionales que se requieren para la emisión de dictámenes de factibilidad legal, administrativa e impositiva, etc.) y también durante la ejecución del proyecto (por ejemplo, los contratos de obra, de gerenciamiento o de asesoramiento legal, contable o tributario, entre otros).
Es muy relevante, para quienes inviertan todos sus ahorros en este tipo de estructuras jurídicas, tener en consideración que en muchos casos no se cuenta con las habilitaciones mencionadas al momento de firmar el contrato o la reserva para incorporación al mismo y ello se debe a que los distintos Códigos Urbanísticos de las Municipalidades NO permiten la construcción de viviendas fuera del ejido urbano, y mucho menos -en otro casos-, admiten la creación de “countries”, “clubes de campo” o "barrios cerrados", lo que requiere una excepción a los artículos de dichos Códigos Urbanísticos aprobada por los Consejos Deliberantes respectivos que se torna imposible por distintas cuestiones políticas y muchas veces ambientales imposibilitando el proyecto y frustrando el mismo, con las consecuencias que de ello se derivan para los consumidores que invierten sus ahorros con la esperanza de llegar, en algún momento, a la vivienda propia.-
También debe avisparse que en estos casos, nos encontramos ante contratos de consumo, donde el desarrollista (muchas veces es una persona jurídica donde el Fiduciario es socio fundador), es el proveedor del servicio, lo que le da al consumidor mayores prerrogativas para realizar reclamos ante eventuales incumplimientos.-
Así mismo, es facultad de los adquirentes (denominados fiduciantes adherentes en la mayoría de los casos y también beneficiarios) solicitar al Fiduciario la respectiva rendición de cuentas semestral a efectos de poder paliar cualquiera malversación de fondos que se pueda dar dentro del patrimonio de afectación donde se encuentran los bienes fideicomitidos.-
Del mismo modo, a la hora de evaluar la tarea del Fiduciario y en caso de un infiel desempeño de su función, existe la posibilidad de removerlo de su función para nombrar al sustituto (establecido previamente en el Contrato o designar uno nuevo). Este procedimiento de remoción, puede que se encuentre normado en el contrato constitutivo y a falta de esta previsión, habrá de recurrirse a lo prescrito por el art. 1625 del Cód. Civil y Com. de la Nación.
Es en ese sentido, que ante la urgente necesidad de remover al Fiduciario, puede solicitarse una medida cautelar que remueve provisoriamente al mismo, designando un Administrador Fiduciario Judicial y en subsidio un interventor, veedor y recaudador. Igualmente, puede peticionarse la realización de una auditoría, la entrega por parte del fiduciario de los títulos de los bienes fideicomitidos, documentación laboral y contable y contratos celebrados en el desempeño de su gestión, etc.-
En suma, y desde el aspecto legal y tributario, sugerimos SIEMPRE Y PREVIO a contratar con un Fiduciario, UN ASESORAMIENTO INTEGRAL con expertos en el tema ajenos a quienes dirigen en el negocio (quienes siempre y sin excepciones quieren convencer al interesado so pretexto de ser una oportunidad “única”).
Finalmente, suscitado el inconveniente con el Fiduciario, corresponde que consulte a Abogados especializados en el tema, quienes podrán asesorarlo para lograr concretar el objetivo que tuvo en miras al invertir su valioso dinero.-